Airbnb vs location long terme au Québec : le comparatif pour investisseurs (2026)
La location court terme (STR) fait miroiter des revenus supérieurs à la location classique. Mais au Québec, l'écart de rendement doit être pesé contre une réglementation stricte, des frais bien plus élevés et un risque de vacance saisonnière. Avant de transformer un logement en Airbnb, voici ce qu'il faut calculer — et les règles à respecter.
D'abord, la légalité : on ne fait pas n'importe quoi
Au Québec, la location court terme est fortement encadrée, et ignorer les règles coûte cher.
- Enregistrement CITQ obligatoire. Toute location de courte durée doit détenir un certificat d'enregistrement de la Corporation de l'industrie touristique du Québec. Chaque propriété a son propre numéro.
- Autorisation municipale préalable. Avant la CITQ, il faut un certificat d'autorisation de la Ville, et le zonage doit permettre l'usage. Dans beaucoup de zones résidentielles, la location court terme est limitée à la résidence principale ou carrément interdite.
- Définition. Une location court terme = 31 jours consécutifs ou moins pour un même voyageur.
- Affichage. Le numéro CITQ doit être affiché à l'entrée et sur toute publicité et plateforme (Airbnb, etc.).
- Sanctions. Louer sans enregistrement valide expose à des amendes de 1 000 $ à 2 500 $ par infraction, qui peuvent s'accumuler.
Première conséquence pratique : si votre immeuble est en zone résidentielle classique et n'est pas votre résidence principale, le STR peut tout simplement ne pas être permis. La vérification du zonage est l'étape zéro.
Comment se calculent les revenus en court terme
Le revenu STR ne se résume pas au tarif par nuit. La formule de base :
Revenu brut STR = Tarif moyen par nuit (ADR) × 365 × Taux d'occupation
Un logement à 150 $/nuit occupé à 60 % génère environ 150 × 365 × 0,60 = 32 850 $ brut par an. Mais le brut est trompeur, car les frais sont nettement plus lourds qu'en location long terme.
Les frais qui grugent la prime du court terme
Là où la location long terme implique peu de frais récurrents, le STR en accumule :
- commissions de plateforme (Airbnb, etc.) ;
- ménage et blanchisserie entre chaque séjour ;
- gestion / conciergerie (souvent 15-25 % des revenus si déléguée) ;
- ameublement, équipement et usure accélérée ;
- fournitures, énergie, internet inclus pour le voyageur ;
- assurance adaptée à l'usage touristique ;
- vacance saisonnière (basse saison, creux entre réservations).
Une fois ces frais déduits, la « prime » du court terme fond souvent bien plus vite qu'anticipé.
Le vrai test : l'occupation de break-even
La bonne question n'est pas « combien je gagne par nuit », mais : quel taux d'occupation faut-il pour que le STR batte la location long terme ? On compare le revenu net STR (après tous les frais ci-dessus) au revenu net d'une location long terme stable du même logement. Le taux d'occupation qui égalise les deux est votre point d'équilibre : en dessous, la location long terme l'emporte ; au-dessus, le STR devient gagnant — si la réglementation le permet et si vous absorbez la charge de gestion.
Long terme : moins de revenus, mais plus de stabilité
La location long terme offre un revenu prévisible, des frais réduits, peu de gestion quotidienne, et pas d'enregistrement CITQ. En contrepartie, les loyers sont encadrés par le Tribunal administratif du logement (TAL), ce qui limite les hausses. Pour beaucoup d'investisseurs, c'est le socle stable du portefeuille, le STR n'étant pertinent que sur des actifs et des zones bien précis.
Comparer les deux scénarios avant de te lancer
Le verdict dépend de variables locales : zonage, saisonnalité touristique, tarif réaliste, coût de gestion. Keystora compare le court terme et le long terme pour un même immeuble — revenus (ADR × 365 × occupation), frais de plateforme et de gestion, prime STR, occupation de break-even et verdict — pour trancher sur des chiffres plutôt que sur une impression. Comparer STR vs long terme avec Keystora →
FAQ
Faut-il un permis pour louer en Airbnb au Québec ? Oui. Toute location court terme exige un certificat d'enregistrement CITQ et, au préalable, une autorisation municipale ; le zonage doit permettre l'usage. Le numéro CITQ doit être affiché sur toute publicité et plateforme.
Qu'est-ce qu'une location court terme au Québec ? Une location de 31 jours consécutifs ou moins pour un même voyageur. Au-delà, on n'est plus dans le régime de l'hébergement touristique court terme.
Le court terme est-il plus rentable que le long terme ? Potentiellement, si l'occupation est élevée et la réglementation le permet. Mais les frais (plateforme, ménage, gestion, ameublement, vacance saisonnière) sont bien plus élevés ; il faut atteindre un taux d'occupation de break-even pour battre la location long terme.
Quelles sanctions pour une location sans enregistrement CITQ ? Des amendes de 1 000 $ à 2 500 $ par infraction, susceptibles de s'accumuler. Louer sans enregistrement valide est risqué et de plus en plus contrôlé.
Comment calculer le revenu d'un Airbnb ? Revenu brut = tarif moyen par nuit (ADR) × 365 × taux d'occupation. Il faut ensuite soustraire les frais de plateforme, de ménage, de gestion, l'ameublement, les fournitures et la vacance pour obtenir le revenu net réel.
Pour aller plus loin
- Acheter son premier plex au Québec
- Stratégie BRRRR au Québec : le guide complet
- Incorporation immobilière au Québec : ça vaut la peine ?
Cet article est fourni à titre informatif. La réglementation de la location court terme varie selon la municipalité et évolue ; vérifiez le zonage et les exigences auprès de votre ville et de la CITQ. Dernière vérification : juin 2026.
Sources
- Gouvernement du Québec — Enregistrer un établissement d'hébergement touristique
- CITQ — Demande d'enregistrement
- OACIQ — Restrictions à la location touristique à court terme de type Airbnb